Comprendre les lois immobilières au Sénégal : ce que les acheteurs doivent savoir 

Vous souhaitez acquérir un terrain au Sénégal pour y bâtir votre résidence ? Ou encore, investir dans un appartement ou une villa ? Pour réussir votre projet, vous devez être informé aussi bien sur les caractéristiques physiques du bien (emplacement, superficie, coût, etc.) que sur le cadre juridique qui régit les transactions immobilières. Pour ce faire, nous vous expliquons dans cet article les dispositions légales clés à connaître avant tout achat immobilier au Sénégal.  

Comprendre les différents titres de propriété 

Le titre de propriété est un acte notarié qui atteste qu’un bien appartient à un tiers. Celui-ci peut l’avoir acheté, reçu comme don ou héritage ou suite à un partage. Avant d’acquérir un produit immobilier, vous devez donc vérifier que le vendeur en est effectivement le propriétaire. Il existe deux principaux types de titres de propriété : le titre foncier et le bail emphytéotique. 

Le titre foncier individuel confère à son détenteur un droit exclusif sur le bien foncier. En cas de cession, une mutation doit être effectuée au nom de l’acheteur, qui en devient l’ayant droit. Quant au bail emphytéotique, il fait référence à un contrat de longue durée, généralement compris entre 18 et 99 ans, qui accorde au titulaire un droit d’usage limité et révocable du bien. Après la construction, ce bail peut être converti en titre foncier individuel sous certaines conditions, avant d’être muté au nom du nouveau propriétaire. Dans l’un ou dans l’autre cas, la présence d’un notaire est requise pour valider les transactions et s’assurer que tout est conforme à la réglementation. 

Se faire accompagner par un notaire 

Le notaire est un officier public, un expert en droit immobilier. Il est le garant de la légalité d’une transaction immobilière et le seul habilité à authentifier des actes juridiques. En conséquence, lors d’un achat immobilier, il veille à la sécurité des transactions. Il s’assure que les démarches sont conformes aux lois en vigueur. Au-delà de cet aspect, sa présence facilite les échanges et la signature du contrat entre le vendeur et l’acheteur. Il joue également un rôle de conseiller et accompagne les deux parties dans la déclaration de la transaction auprès de la direction générale des impôts et domaines. Il est fortement recommandé de faire appel aux services d’un notaire dès le début du processus d’achat, pour éviter toute déconvenue. 

Connaître les différents types de contrats délivrés lors de l’achat d’un bien immobilier 

Ils sont généralement au nombre de trois. Le premier, appelé compromis de vente, est un avant-contrat signé entre l’acquéreur et le vendeur soit sous-seing privé soit devant un notaire, soit établi par une agence immobilière au Sénégal. Cet écrit permet aux deux parties de s’accorder sur les modalités de vente (prix, délai de rétractation, les conditions suspensives, etc.). Le deuxième, la promesse de vente, est aussi un avant-contrat qui concerne uniquement le vendeur. En approuvant ce document, il s’engage à réserver et à commercialiser le bien à un potentiel preneur dans le respect des clauses fixées préalablement. Enfin, le troisième est l’acte de vente définitif signé en présence du notaire. Une fois conclu, le vendeur reçoit une attestation de vente et l’acheteur une attestation de propriété. C’est après cette étape que les clés du bien sont officiellement remis au nouveau propriétaire. 

Se renseigner sur les impôts et frais annexes 

En dehors du prix d’un bien immobilier, divers frais annexes sont à la charge de l’acheteur. Il s’agit par exemple des :

• Honoraires du notaire et de la TVA correspondante
• Droits d’enregistrement de la propriété dont la valeur est d’environ 5 % du prix de vente du bien 
• Droits de timbre 
• Frais de mutation du titre de propriété 
• Frais d’agence, si applicable
• Etc.

En matière d’impôt, le paiement de plusieurs contributions fiscales peut être requis à la suite d’un achat immobilier au Sénégal. Elles dépendent de la nature du bien, du type de titre de propriété détenu et de divers autres paramètres. Il est primordial de vous renseigner auprès des autorités compétentes, du notaire ou du promoteur immobilier qui vous accompagne. 

Le volet juridique est hautement important dans toute transaction immobilière. Connaître les démarches réglementaires à effectuer dans le cadre d’un achat immobilier vous prémunit de potentiels litiges, de risques d’expropriation et des arnaques. Il est donc crucial de bien maîtriser les dispositions légales qui régissent le secteur immobilier sénégalais pour sécuriser ses investissements et garantir une acquisition sereine.